תשואות ורווחים בפרויקטים לנדל"ן בינלאומי

חישובים פיננסיים – כדאיות השקעות בחברת נדל"ן

ואסטרטגיית השקעות בנדל"ן

פרדוקס. מצד אחד שיעורי התשואה בנכסים מניבים יורדים אבל באופן פרדוקסלי רמת הביקושים למחירי מכירה עולה בנכסים מסחריים ובמשרדים. במספר מקומות בעולם יש מקומות בהם המצב גם הפוך. בפרק זה נעלה מספר חישובים פיננסיים כללים ליזמיות נדל"ן.

איך עבד אופן המימון למימון ליזום פרויקטים עד כה.

כידוע, אין שוק נדל"ן ללא שוק אשראי, ומשבר הנזילות שהתפתח בשווקים גרם לכדור שלג בתחום הנדל"ן – הבנקים ביקשו יותר ביטחונות מהיזמים. הם הפסיקו לממן 90% מערך הנכסים, ורק במקרים של לווים חזקים הם הסכימו למימון של 70%-60% מההשקעה. במקביל, עלויות המימון עלו, ומכאן ועד משבר נדל"ני הדרך לא ארוכה. אבל כל אלו הועלו כבר בפרקים קודמים בסקירה רחבה.

חברות נדל"ן בינלאומיות

חברות יזמיות וגופים עיסקיים מקומיים רכשו נדל"ן מחוץ לארצותיהם ברחבי העולם – ארה"ב, קנדה, בריטניה, גרמניה, שוויץ, פולין, רוסיה, אוקראינה, רומניה – אלו היו מגרשי המשחקים של יזמים מקומיים. בדרך כלל בהתחלה זה עבד מצוין – בעשר השנים האחרונות נוצרו ענקיות נדל"ן של יזמים שלקחו הימור ומינפו עצמם בהלוואות גדולות שמימנו נכסים ברחבי העולם. הון עצמי קטן ומינוף גדול, כסף זול כאשר ערך הנכסים ירדו, האינפלציה עלתה, משחק הריביות החיובי נשבר לרסיסים.

שים לב! תשואה של 78% - איך עבד ענף הנדל"ן עד פרוץ המשבר?

המשחק היה ברוב המקרים פשוט לכאורה – לוקחים מימון בריבית מסוימת, מוסיפים הון עצמי מועט יחסית, רוכשים נכס מניב שהתשואה עליו (דמי השכירות) עולה על הריבית של ההלוואה, וכך מייצרים תשואה פנומלית להון העצמי. דוגמא פשוטה להמחשה: הון עצמי של 10 הושקע יחד עם הלוואה של 90 ברכישת נכס בעלות של 100. ההלוואה ניתנה בריבית של 5%, הנכס מניב תשואה של 10%. לכן, בכל שנה תשלום ריבית של 4.5, אך הנכס יניב 10, רווח שנתי של 5.5% Margin שנגרף על השקעת הון עצמי של 10, משמעו רווח שנתי ליזם בשיעור של 5.5%! היזם מכר כעבור שלוש שנים את הנכס תמורת 130, החזיר את קרן ההלוואה של ה-90, ובסיכומו של דבר הרוויח משכירות בשלוש שנים 16.5 נטו (בניכוי הריבית) וכן רווח הון של 30. על בסיס העיסקה, כך, אותם 10 שהושקעו מהון עצמי במקור, ייצרו תוך 3 שנים הכנסה של 46.5 – תשואה שנתית של 78%. את הפדיון ממימוש הנכס השקיע היזם בפרויקטים אחרים, וככל שאלו מוצלחים, היזמים והמשקיעים היו מרוצים מאד.

אין ספק כי לאחר התבהרות או התחזקות השווקים עקב תוכניות שיקום ענק ממשלתיות שיניעו את גלגלי הכלכלה שנפגעה, יחזרו הבנקים לתפקד, להלוות כספים מבנק לבנק, להעמיד אשראי שנעצר, לפרטים, חברות ומשקיעים. כיום חברות יזמים וקבלנים עוצרים פרויקטים, לקוחות לא מקבלים הלוואות. נוצר מצב של מחסור בהתחלות בניה לדירות למגורים, דבר שיגרום בסופו של יום למחסור בדירות ולמעשה כסף שיוצא מהבורסות הקורסות מופנה לחיפוש להשקעה גם בדיור ונדלן. אזורים שבהם הייתה מאסה גדולה של דירות חדשות נגמרים והולכים, כך שעל בסיס הנ"ל נגיע ליציבות ומכאן הדרך לעונה בהמשך. צריכים לקחת בחשבון שגופים פרטיים שצפו השקעות בשוק ההון והשקיעו גם בנדל"ן.